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Georreferenciamento de imóveis rurais - Lei Federal 10.267/01

Régis Fernandes Bueno
Engenheiro agrimensor, doutor em engenharia pela Escola Politécnica da USP
Nicola Paciléo Netto
Engenheiro civil, professor livre docente da Escola Politécnica da USP

O termo georreferenciamento significa referir-se a um sistema geodésico por meio da determinação de suas coordenadas. O georreferenciamento de imóveis rurais é um levantamento geodésico cadastral do imóvel rural, vinculando-o ao Sistema Geodésico Brasileiro, sistema este que, por exemplo, é usado para definir e descrever as fronteiras do Brasil.
Por meio dele se obtém a localização precisa (0,50 m) de cada canto de cerca, ou ponto que define a divisa de cada imóvel. Esta localização é dada por coordenadas geodésicas: a latitude e a longitude, de cada um destes pontos. Estas coordenadas são determinadas por profissionais habilitados, tal como os engenheiros agrimensores e cartógrafos, que pesquisam e organizam as informações do imóvel, empregando metodologias padronizadas e adequadas a cada caso.
Com os dados coletados, processados e verificados é possível construir uma planta do imóvel, um memorial descritivo e outros documentos que serão sistematizados e encaminhados ao Incra e ao Cartório de Registro de Imóveis, para análises e registros. Desta forma, haverá precisa correspondência com a realidade verificada em cada imóvel, entre os dados contidos no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais do Incra e no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca.
Antes do georreferenciamento a identificação e as descrições dos imóveis rurais não obedeciam a um padrão técnico de agrimensura, falhava-se na identificação e precisa localização do imóvel e de direitos relacionados a ele ou a parte dele. A falta de um padrão apropriado resultou em uma maioria de documentações com falhas técnicas graves e conflitantes que seguiam aos cartórios e demais órgãos públicos, produziam efeitos danosos sem que os proprietários, os cartorários e a justiça o percebessem por décadas a fio.
Os títulos assim concebidos falham em proporcionar a devida segurança jurídica, porque a descrição do imóvel impossibilita individuá-los precisamente, dando margens a controvérsias e usos inapropriados das informações. Ainda, pela falta de regras bem definidas, pouca ou quase nenhuma responsabilidade se cobrava aos profissionais envolvidos nos levantamentos.
Antes perdia o governo, perdia o proprietário rural e perdia a sociedade como um todo. Hoje, com o georreferenciamento, isto se reverte no médio e longo prazo, pois é possível o cumprimento do princípio da especialidade no registro de imóveis, ou seja, se estabelece de maneira precisa e eficaz: a posição; a forma; as dimensões; o proprietário ou o detentor da posse de um imóvel e quais os imóveis confrontantes e respectivos títulos.
Assim, é possível distinguir tal imóvel perfeitamente dos demais, tornando estas características públicas por meio do Registro de Imóveis e do Cadastro do Incra, aumentando sua segurança jurídica e tornando o seu título mais confiável para uma série de atividades, tais como: garantias hipotecárias, venda e compra e o uso de alta tecnologia na agricultura.

Desde quando

Estas medidas começaram a vigorar após agosto de 2001, quando então foi aprovada a Lei 10.267 de 28/08/2001. Outros atos se seguiram, para adequar os procedimentos e gerar um escalonamento por áreas de imóveis, tais como leis, decretos e normas, até que em 2004 todo o processo começou a se consolidar e fluir melhor.
A razão para esta mudança de paradigma reside, além do que já enumeramos acima, que a situação antiga favorecia ainda o grilo, a ocupação desordenada, a proliferação de ações judiciais envolvendo imóveis, os juros mais altos devido aos riscos das hipotecas, as políticas de governo embasadas em dados irreais sobre a propriedade dos imóveis e uma série de efeitos perversos para com os proprietários e possuidores de terra e demais membros da sociedade brasileira; problemas dos quais nós verificamos notícias diariamente nos meios de comunicação. Com a atual legislação teve princípio a reversão destes efeitos perversos e prejudiciais a nossa nação.
O georreferenciamento de imóveis rurais é balizado pela lei de Registros Públicos, Código de Águas, Código Florestal e pelas normas do Incra, entre outros dispositivos. São necessários estudos de títulos, pesquisa junto a proprietários, consulta a órgãos públicos, levantamentos geodésicos e topográficos, definição precisa dos pontos de divisa – tanto em cursos d’água quanto em faixas de servidão e de domínio de redes e vias – elaboração de documentos, anuência dos vizinhos, certificação e retificação administrativa em Cartório. Um serviço que contempla mais de 20 etapas de execução que requerem conhecimento de várias ciências para a boa execução e obtenção de resultados definitivos no prazo mais curto possível.

Por onde começar

O primeiro passo para um detentor de imóvel é reunir as informações do mesmo, tais como: certidão atualizada (menos de 30 dias) de matrícula ou transcrição, se houver, plantas, fotografias e até uma posição obtida com um GPS de navegação pessoal, se possível. Em segundo recomendamos a busca por um profissional especificamente formado para estes serviços de engenharia.
O ideal seria solicitar um diagnóstico para um profissional e com este diagnóstico realizar cotações com outros profissionais. O proprietário deve fixar a sua atenção primeiramente no profissional, na sua idoneidade, na capacidade técnica e na relação de clientes e serviços prestados. Depois verificar se possui acesso aos equipamentos apropriados, tais como: receptores de GPS de categoria geodésica, estação total, programas computacionais originais, entre outros.
Observe que cada imóvel tem suas particularidades e, portanto, os custos de um para outro são diferentes. O proprietário está comprando serviços, estes dependem de pessoas e circunstâncias, não são produtos já prontos numa prateleira. Tenha em mente que o barato quase sempre sai caro, pois o georreferenciamento é um serviço definitivo e passará pela análise do corpo técnico do Incra, sob os aspectos técnicos e pelo Cartório, sob os aspectos jurídicos.
Existem ainda Cartórios que contratam engenheiros para uma terceira avaliação. Portanto, os serviços inapropriados terão alta probabilidade de serem recusados, perdendo-se tempo e dinheiro preciosos, saindo mais caro do que o estimado a princípio. Se, por ventura, passar por estes sem se notar os erros, será como uma bomba relógio prestes a explodir, quando mais se precisar dos documentos e dos seus direitos. Por outro lado, uma vez bem feito, raramente será necessário retificar alguma característica e as informações produzidas serão fidedignas e úteis por gerações.
As leis estabelecem claramente as responsabilidades do profissional habilitado, do proprietário, do cartorário e do Governo Federal, bem como as situações e os prazos para adequação dos imóveis. Há um escalonamento das áreas a passarem por este processo e também certas circunstâncias que independem da área do imóvel. Áreas acima de 500 ha já devem apresentar o georreferenciamento certificado e registrado. A partir de 20/11/2011 as demais abaixo de 500 ha.
Também devem estar georreferenciados os imóveis nestas dimensões que devem ser recadastrados, e o imóvel objeto de ação judicial ou parcelamento (ex.: usucapião, loteamentos e divisões). Após a data limite os títulos imobiliários sofrerão restrições e os oficiais cartorários estão impedidos de realizar atos registrais envolvendo tais imóveis (ex.: venda e compra), até que seja feita a identificação na forma prevista. Por ser um trabalho que demanda longo tempo é conveniente que o proprietário tome providências com a devida antecedência.
O engenheiro agrícola Luiz Alexandre ressalta que muitos proprietários não estão cientes desta legislação e por este motivo quando tem que proceder algum ato de registro na matricula de seu imóvel bate de frente com esta obrigação de fazer o georreferenciamento. Daí quando procura tais serviços depara com a demora em se conseguir a certificação, que hoje é de 1 ano quando o processo foi corretamente montado. A demora em conseguir a certificação pode comprometer uma negociação de compra e venda ou um empréstimo rural que envolve um volume relativamente grande de dinheiro quando comparado com o custo necessário para fazer o georreferenciamento.
Outra situação é que alguns corretores de imóveis têm mencionado que propriedade certificada pelo INCRA consegue maior valor de marcado e tem mais facilidade de negociação, isto acredita Luiz Alexandre já seria o principal motivo para todos os proprietários de imóveis rurais adequarem suas propriedades a legislação do georreferenciamento, pois com certeza vão sair ganhando na relação custo-benefício desta exigência.

Cadastramento

Torna-se necessário esclarecer que o georreferenciamento faz parte do cadastro (cadastro imobiliário); é a sua pedra fundamental. O cadastro é uma instituição antiga no mundo: os egípcios já o faziam, Napoleão implantou-o na França, na Suíça existe desde meados do século XIII e igualmente é existente nos EUA, Canadá e Austrália. Observamos, com isso, que os países desenvolvidos têm seu cadastro e sabem fazer uso das informações e da ordenação fundiária, que dele se obtém, para melhor gerir os recursos de seus territórios, em benefício de sua sociedade.
É um passo importante para o desenvolvimento sustentável do Brasil, atingir maturidade em seu sistema cadastral, tanto rural como urbano. Do ponto de vista do governo a regularização fundiária e o conhecimento, proporcionado pelo cadastro, conferem maior capacidade de administração da terra e de seus recursos, proporcionam a concepção e efetivação de ações mais realistas e adequadas a cada região do País. Do ponto de vista do detentor de imóveis, ganham os posseiros que adquirem a propriedade e passam a ter acesso ao capital para alavancar seus negócios, e ganham os proprietários, que passam a possuir títulos mais confiáveis do que os anteriores.

Fonte: Revista Campo & Negócios

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